行业近况

    上周（9.18-9.24）54 城新房和15 城二手房销售面积环比增长27%和11%，不动比增较8 月周均增长27%和21%，产空同比下降30%和增长13%。间服

    评论

    上周新房销售面积环比增约三成，评新二手房同比增幅扩大。房环上周重点城市推盘量环比微增至8474 套（较8 月周均上升76%），约成54 个城市新房销售面积同比虽仍下降近三成，不动比增但环比增幅走阔至+27%。产空同期15 个样本城市二手房销售面积环比增长11%，间服同比增幅扩大至13%（上上周+7%）。评新上周需求支持政策持续密集落地，房环除多城官宣执行“认房不认贷”、约成下调商贷首付比例外，不动比增广州、产空长沙等六城放松限购；近期出台政策且有数据跟踪的间服22个城市中12 城上周新房销售环比增幅明显超过整体均值，政策效果继续在备案端显现。往前看，我们认为政策或仍将进一步针对市场堵点有力施为，包括调整限购、降低首付、引导利率下行等方式，或提高住房市场流动性、或降低住房支付压力，以延续销售改善趋势。

    优质标的基本已回吐政治局会议以来涨幅，看好当前点位的配置价值。上周我们覆盖A/H股开发商股价分别-0.2%/-2.9%、跑输沪深300 指数和恒生国企指数1.0/2.2ppt。经历9 月以来的持续回调后，当前均好型房企股价基本已回到7 月政治局会议之前的水平，反映市场对地产基本面复苏仍存疑虑。目前绝大多数高能级以上城市已在执行“认房不认贷”，对换房需求的释放形成一定提振；叠加潜在对首付比例下限的调整、以及局部限购政策放松，我们预计高能级以上城市楼市景气度有望筑底回升、基本面复苏存在正向预期差。我们继续看好地产股未来3-6 个月维度表现，考虑到内房前期调整更深、当前估值更具性价比，我们认为其后续弹性或更足。推荐基本面均好并兼具估值优势的标的：港股首推龙湖、绿城中国、中海、华润、建发、越秀；A股首推华发、滨江、城建、保利、金地、万科。

    地产beta或仍为近期不动产服务板块走势主导因素。物管板块，上周重点物企股价下跌2.9%，分别跑输关联开发商及恒生国企指数1.4ppt和2.1ppt，且日均成交量较九月前两周收缩近5 成；个股端除融创服务本周大涨32%（或主要受母公司债务重组方案通过等催化），其余重点个股多数录得下跌。当前稳健型物企标的估值相对于其历史P/E中枢及未来1-2 年成长性存在较为明显的低估，我们认为逐步逢低布局、以把握地产beta向上时的估值修复收益的胜率及赔率均在提升，推荐万物云、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余。代建板块，我们继续看好绿城管理控股未来1-2 年业绩增长确定性，当前其估值已具备一定吸引力（10.3 倍2023年P/E和8.1%股息收益率）。

    风险

    政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。